Смарт-склады начинают и выигрывают

Мнение эксперта. Рассказывает Захар Вальков, Исполнительный директор RADIUS GROUP 

По итогам 2021 года объём нового строительства складов класса А в Московском регионе достиг 1,7 млн кв. м, это стало новым рекордом. Число сделок со складской недвижимостью также на высоком уровне - объем превысил отметку в 2,5 млн кв. м (данные международных консалтинговых компаний).   С 2020 года мы видим, как одна крупнейшая сделка по аренде сменяет другую, ритейл и e-commerce единовременно арендуют такие объемы, которые ранее выбирали несколько игроков в квартал.  Однако с конца 2021 года на рынке появилась информация о затоваривании арендаторов индустриальными площадями, появлении сделок по субаренде, повышенному спросу на смарт-склады.

 

Компании, работающие в сфере традиционного ритейла, e-commerce, логистики последние годы активно развивают и наращивают собственную складскую инфраструктуру. На долю ритейла (онлайн и оффлайн) приходится порядка 50% от всех сделок по итогам прошлого года. Пандемия сделала склады своими бенефициарами, а инвесторы – новыми фаворитами, все качественное предложение вымывается, не успев выйти в продажу, вакансия составляет всего 0,4%. Сделки по аренде закрываются рекордными сотнями тысяч квадратных метров (на топ-10 сделок в 2021 году пришлось почти 1 млн кв. м), но наибольшим спросом пользуются так называемые смарт-склады, площадью до 30 000 кв. м. Про сокращение площадей аренды, как тренд, мы говорили еще в начале 2021 года. Это подтверждают и сделки в парке «Южные Врата», по итогам 2021 более 50% это аренда небольших площадей до 30 000 кв. м.

Клиенты стремятся быть рациональными и выбирать для себя оптимальные как с экономической, так и с практической точек зрения склады. Мы видим, что в торговле больше нет понятия «фиксированный спрос и предложение», запросы рынка могут в моменте как сократиться, так и увеличиться, и ритейлеры, e-commerce должны быть готовы расширить или сократить свои складские мощности. Поэтому увеличился спрос на покупку и аренду относительно небольших блоков, так называемые смарт-склады, «зеленые» блоки с внедренной автоматизацией идеально вписывающиеся в концепцию эластичной логистики. Они используются под различные форматы, в том числе как РЦ и мультитемпературные объекты.

В 2022 году к использованию смарт-складов подталкивает и увеличивающаяся себестоимость строительства, как следствие – рост ставок аренды и продажи. Если же говорить про сделки с субарендой – это скорее единичные ситуации, не тренд т.к. достаточно большой объем площадей мог сосредоточиться только у некоторых арендаторов, на рынке это небольшое конечное число компаний (порядка 10 игроков). При аренде складов или при их покупке компании всегда берут «на вырост», закладывая показатели роста и развития бизнеса на 5-10 лет. Какой-то объем площадей сразу включен в текущую операционную деятельность, какие-то блоки могут стоять временно пустыми.

При вакансии на рынке 0,2%, (Москва) или 1% (Петербург) и кратном росте ставки аренды ряд компаний смогли неплохо заработать, пересдав свободные площади. Сейчас при сохранении низкой вакансии и высоком спросе (в 2022 году, по разным прогнозам, он превысит отметку в 2,5 млн кв. м), точечная субаренда небольших блоков – это капля в море, дефицит качественных складов сохранится еще как минимум до 2024 года.