Нелегкий формат Light Industrial

По оценкам Skladman USG, на данный момент спрос на склады формата Light Industrial (LI) в Московском регионе оценивается минимум в 3-4 млн квадратных метров. В то же время общее предложение данного формата на рынке составляет лишь около 30-40 тысяч квадратных метров. Вместе с городским технопарком Pererva, этот показатель достигает отметки в 50 тысяч «квадратов», уточнили аналитики Skladman USG. Таким образом, спрос на Light Industrial превышает предложение практически в 100 раз.

Light industrial (LI) – сегмент производственно-складских помещений малых размеров, варьирующихся от 100 до 3000 квадратных метров. Такие объекты появились в России относительно недавно. – Об этом формате мы начали активно говорить в 2017-м, когда за год аккумулировали несколько тысяч запросов в базе данных нашей CRM-системы. Мы поняли, что есть большой пласт запросов, которые не обслуживаются брокерами. Вся эта ниша на тот момент не имела предложения, – отметил управляющий директор, партнер Skladman USG Евгений Нумеров. На тот момент в России отсутствовал профессиональный девелопмент в данном формате. В результате чего на отечественном рынке и сформировался дефицит, добавил гендиректор Skladman USG Александр Хомич. В качестве примеров первых объектов Light Industrial инвестиционного качества в РФ эксперт назвал Industrial City Park в Подольском районе Подмосковья, «Перерва» в Москве и Left&Right в Санкт-Петербурге.

Основной спрос на «мелкую складскую нарезку» в РФ формирует малый и средний бизнес, заявил директор департамента складской и индустриальной недвижимости Knight Frank Константина Фомиченко. Так как для них большое значение имеет возможность минимизировать свои расходы. А возвести собственный склад или производственное помещение небольшие фирмы зачастую не имеют финансовой возможности. Также в число основных потребителей формата LI входят частные инвесторы, приобретающие объекты для дальнейшей сдачи в аренду и перепродажи, добавил Константин Фомиченко.

Помимо самостоятельных небольших складов, на российском рынке представлен и еще один формат Light Industrial – Multi-let. Он представляет из себя объект недвижимости или комплекс таких объектов под управлением единого оператора. Такое здание должно состоять из отдельных, различных по размерам и видам использования помещений, арендуемых многочисленными организациями. По мнению руководителя продаж коммерческой недвижимости KR Properties Максима Лучникова, строительство многофункциональных кварталов в формате LI обусловлено вытеснением производств за пределы крупных городов. Преимуществом таких технопарков является возможность «нарезки» вплоть до 100 квадратных метров, добавил учредитель компании «Брагин и партнеры» Глеб Брагин. Выделение блоков площадью 1 000 «квадратов» технически возможно и в складских комплексах класса «А». Но такие помещения не актуальны для арендаторов в силу нерабочей геометрии, следует из отчета аналитиков Skladman USG (ист.). Так как узкий длинный блок с одними воротами, без собственного входа, доступа к зарядной комнате и своего офиса непригоден для работы небольшой компании. При этом и сами собственники объектов не особо заинтересованы в делении площадей для множества арендаторов. – Light Industrial – это не нарезка какого-либо «большого бокса». Это жизнеспособная концепция, помещение свободного назначения, где может быть и офис, и шоурум, и склад в одном флаконе. Это комбинация разных функционалов, – пояснил Евгений Нумеров. Клиентами технопарков могут быть представительства региональных и зарубежных производителей, где они могут разместить и склад, и шоурум, и небольшие производственные помещения: сборочный или ремонтный цех и т. п., добавил Михаил Лучников. Среди интересантов есть малые и средние производители, желающие логистически объединить бизнес-процессы. А также сервисные компании, и детейлинг-центры1, которые хотят находится максимально близко к конечному потребителю, но при этом нуждаются в специализированных помещениях.

Себестоимость строительства объекта класса «А» обходится в среднем в 1,75 раз дороже, чем объекта Light Industrial, подсчитали аналитики компании «Брагин и партнеры». Сроки строительства для «малого формата» также меньше ввиду того, что согласно действующему законодательству, для них действует упрощенный механизм получения разрешения на строительство. – У компании есть два склада на расстоянии двух километров друг от друга. Они находятся в одинаковой удаленности от МКАД: примерно в 10 километрах в южном направлении. Объект класса «А» мы сдаем по 7 200 рублей за квадратный метр, а Light Industrial – по 6 000 рублей. Таким образом, разница ставок достигает почти 20%, – привел пример Глеб Брагин.

Иного мнения придерживается директор по управлению проектами KR Properties Дмитрий Бохун. По его мнению, строить бизнес-центр класса «А» дороже и дольше, чем объект формата LI. Однако в конце концов эффективность использования денежных средств в случае с объектом класса «А», возведенным в удачной локации, будет выше. – Строить технопарк так же, как и бизнес-центр, нужно там, где этот объект востребован. Городская среда «поглощает» только то, что требуется в конкретном месте. Правильно размещенный качественный объект в любом случае будет экономически успешен, – уверен эксперт. Управляющий директор, партнер Skladman USG Евгений Нумеров также придерживается мнения о том, что себестоимость строительства объектов Light Industrial немного выше, чем крупноформатных складских комплексов. – В формате Light Industrial нужно делать одну зарядную станцию, офис, санузел, условно говоря, не на 20 000 квадратных метров, а на каждый «блок». В следствие чего, себестоимость строительства «квадрата» немного выше. Однако продажа или аренда такого объекта в среднем выше на 30-40% по сравнению с Big Box2, – пояснил собеседник «Логируса». 

Склады не сразу строились 

Потенциал развития сегмента Light Industrial в целом по России, по оценке Skladman USG, составляет 20 млн квадратных метров на горизонте до 2031 года. В настоящее время основное предложение складских блоков «мелкой нарезки» представлено в объектах старого фонда, потребительские качества которых с каждым годом ухудшаются. А предложение в новых и современных объектах ограничено, добавил Константин Фомиченко. Так, в Москве и Подмосковье, по данным Skladman USG, реализованы порядка четырех проектов формата Light Industrial общей площадью более 70 000 квадратных метров. Плюс на этапе строительства находится еще порядка 30 000 квадратных метров.

Читайте далее: https://logirus.ru/articles/warehouse_logistic/nelegkiy_format_etot_light_sklad.html